Inquilino moroso que no paga ni se va: qué hacer

Es una de las situaciones más frustrantes para un propietario: el inquilino dejó de pagar hace meses, no responde a los mensajes o promete pagar "la semana que viene" sin hacerlo nunca, y sigue viviendo en tu piso como si nada. Si te preguntas qué puedes hacer ya mismo, aquí tienes el protocolo completo, paso a paso.

¿Qué NO debes hacer nunca si tu inquilino no paga?

Cortar la luz, el agua o el gas por tu cuenta.
Cambiar la cerradura mientras el inquilino no está.
Entrar en la vivienda sin su consentimiento, aunque tengas llave.
Amenazarlo o presionarlo de forma agresiva.

Cualquiera de estas acciones puede constituir un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal), aunque tengas toda la razón sobre la deuda. El inquilino podría denunciarte a ti, y entonces el problema legal pasaría a ser tuyo.

Paso 1: Documenta la deuda desde el primer día

Guarda constancia de cada impago: extractos bancarios, mensajes donde reconozca la deuda o prometa pagar, y el contrato de arrendamiento original. Esta documentación será clave tanto si acabas negociando como si terminas en un juzgado.

Paso 2: Envía un burofax de requerimiento de pago

Antes de cualquier otra acción, envía un burofax certificado con acuse de recibo y certificación de contenido exigiendo el pago de las cantidades adeudadas en un plazo determinado. Este paso, aunque parezca burocrático, es imprescindible: sin él, el inquilino podría "enervar" el desahucio (pagar en el último momento y frenar el proceso judicial).

Paso 3: Decide entre la vía judicial y la negociación extrajudicial

Aquí es donde la mayoría de propietarios pierden meses sin saberlo:

Vía judicial (juicio de desahucio por falta de pago): es la vía oficial, pero en 2026 los juzgados siguen acumulando entre 12 y 18 meses de demora media hasta el lanzamiento (desalojo físico), según el partido judicial.
Vía extrajudicial (negociación directa): un mediador profesional contacta con el inquilino, le explica las consecuencias legales reales de seguir sin pagar (ficheros de morosos, embargo de nómina, antecedentes en futuros alquileres) y le ofrece una salida digna, normalmente una condonación parcial de la deuda a cambio de la entrega voluntaria de llaves en pocos días.

Lo habitual es combinar ambas: se interpone la demanda para no perder el derecho, y en paralelo se negocia una salida rápida que, si funciona, permite recuperar el piso mucho antes de que llegue la fecha de juicio.

¿Qué pasa si el inquilino alega vulnerabilidad?

Desde la Ley de Vivienda, los juzgados deben verificar si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad social antes de fijar la fecha de lanzamiento, lo que puede alargar el proceso varios meses más. Esto refuerza aún más la conveniencia de buscar un acuerdo amistoso: un inquilino que accede a marcharse voluntariamente no necesita esperar a que un juzgado resuelva sobre su vulnerabilidad.

Recupera la posesión con garantías

Ya sea por sentencia judicial o por acuerdo amistoso, formaliza siempre la entrega por escrito: un acta de entrega de llaves con inventario del estado de la vivienda, firmada por ambas partes y, si es posible, ante testigos. Esto te protege ante cualquier reclamación posterior.

En Desokupa & Inquiokupas gestionamos a diario este tipo de casos combinando la vía legal con la negociación de campo presencial, evitando que tengas que esperar 18 meses para recuperar lo que es tuyo. Si tu inquilino no paga y no se va, consulta cuánto cuesta el servicio o pide un estudio de viabilidad gratuito.

Cómo funciona la demanda de desahucio por impago

Si el inquilino no regulariza la deuda, la vía judicial habitual es la demanda de desahucio por falta de pago, con reclamación de rentas. Tras admitirse la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en diez días pague, se oponga o desaloje. Si paga la deuda, puede enervar el desahucio (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), algo que solo se admite una vez por arrendamiento. Si no paga ni se opone, se dicta resolución y se fija fecha de lanzamiento; si se opone, se tramita el juicio y el plazo se alarga.

Qué debes tener preparado

Reúne antes de acudir a un abogado: el contrato y sus prórrogas, el justificante de la fianza, el historial de recibos impagados, las comunicaciones con el inquilino (burofax, correos, mensajes) y el título que acredita tu propiedad. Cuanto más ordenada esté la documentación, menos tiempo se pierde en subsanaciones.

Intento de negociación previo

Con carácter general, desde la reforma procesal de 2025 conviene acreditar un intento de negociación previa antes de demandar. Pregunta a tu abogado si aplica a tu caso. En la práctica, una negociación bien documentada (propuesta de salida voluntaria, plazo y entrega de llaves por escrito) también puede ahorrar meses.

*Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado.*

Qué debe contener el burofax de requerimiento de pago

Identificación completa de arrendador y arrendatario y de la vivienda.

Importe exacto adeudado, con desglose por mensualidades y conceptos.

Plazo para pagar (por ejemplo, 30 días) y forma de pago.

Advertencia de que, si no se paga, se reclamará judicialmente y se podrá resolver el contrato.

Contenido certificado: usa burofax con certificación de texto y acuse de recibo para poder acreditarlo.

Guarda el justificante y el texto certificado: serán prueba en el juicio.

Fianza y enseres: qué hacer con ellos

La fianza no sustituye al pago de las rentas, pero puede compensarse con deudas al liquidar la relación contractual. Si el inquilino se va dejando pertenencias, haz un inventario con fotografías ante testigos o notario y no las deseches sin consultar con un abogado; deshacerte de enseres sin cautela puede generar reclamaciones.

Errores frecuentes del propietario

Aceptar pagos parciales sin dejar constancia de que no suponen una renuncia a reclamar el resto.
No guardar las comunicaciones con el inquilino.
Esperar meses antes de enviar el primer requerimiento fehaciente.
Firmar un acuerdo de salida sin que lo haya revisado un abogado.
Entrar en la vivienda sin consentimiento mientras está ocupada.

Calendario mínimo recomendado

Cuándo	Qué hacer
Primer impago	Contactar por escrito y conservar la comunicación
15 a 30 días	Enviar burofax de requerimiento de pago
Un mes después del burofax	Valorar demanda con abogado o negociación documentada
En paralelo	Revisar seguro de impago y reclamar si lo tienes